CEPAC: o que é e como funciona esse novo investimento na B3?

O mercado financeiro conta com muitas oportunidades de investimento para diversos perfis de investidor e objetivos. Algumas dessas alternativas são menos conhecidas, como o Cepac. Você já ouviu falar sobre esse título relacionado ao mercado imobiliário?

Ele não é uma novidade, pois já é negociado desde 2004. Mas o seu funcionamento é um pouco mais complexo em comparação a maior parte das alternativas disponíveis no mercado financeiro. Isso faz com que o Cepac não seja tão popular, mesmo podendo trazer vantagens ao investidor.

Quer saber mais? Neste artigo, você verá o que é esse título, quais são as suas principais características, entre outras informações importantes. Acompanhe!

O que é o Cepac?

A sigla Cepac significa certificado de potencial adicional de construção e se refere a um título emitido pelo poder público municipal. Como você viu, ele é atrelado ao mercado imobiliário.

Na prática, os Cepacs são utilizados como meio de pagamento. Esse recurso foi autorizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), conforme as disposições presentes na Instrução nº 401, de 29 de dezembro de 2003.

Eles concedem ao seu titular o direito urbanístico adicional dentro do perímetro de uma operação urbana consorciada (OUC). Assim, cada Cepac corresponde a certa quantidade de m², destinada à construção de área adicional, modificação de uso e parâmetros de um terreno ou projeto.

Desse modo, os Cepacs têm a finalidade de arrecadar capital para os projetos relacionados à revitalização e infraestrutura da região. Isso preserva as contas públicas da prefeitura e evita que o município precise aumentar os impostos.

Portanto, esses títulos são um caminho encontrado para realizar as intervenções urbanas em um contexto de restrição fiscal. Como o destino do capital é definido previamente, o capital arrecadado por meio do Cepac só pode ser investido na região da emissão.

O valor é definido a partir do sistema de preços hedônicos, em que o preço é determinado pelas características do imóvel, da população e dos equipamentos públicos em seu entorno.

Esse é um cálculo bastante complexo, que exige um banco de dados confiável e uma projeção de comportamento no futuro. Assim, o preço mínimo é definido pelos agentes financeiros responsáveis pela análise dessas informações.

Como esse tipo de investimento funciona?

Os Cepacs são leiloados na bolsa de valores brasileira (B3) no mercado primário ou negociados entre investidores no mercado secundário. O prazo de liquidação acontece em D+1, contado a partir da data de negociação.

Esse processo de liquidação pode ocorrer de forma financeira, na qual o comprador paga o preço do ativo, e física — quando o vendedor entrega o título. Ao realizar essa compra, o titular adquire o direito de:

• ampliar o potencial de construção na região;
• mudar o uso ou a taxa de ocupação;
• associar as mudanças a um terreno, a fim de garantir o exercício do direito posteriormente, desde que respeite o percentual da área consumida estabelecida no OUC.

É necessário destacar que os Cepacs não têm a função de gerar direito de crédito ou de participação. Esses investimentos concedem direitos — que são valores mobiliários, e não títulos de dívida ou de capital.

Ainda, é relevante mencionar que o benefício concedido pelo Cepac não tem prazo de validade determinado previamente. Ele é válido enquanto a Lei da Operação Urbana estiver vigente ou até quando os estoques de m² forem esgotados.

Quais são as vantagens do Cepac?

Depois de conhecer mais sobre os Cepacs, você pode entender as possíveis vantagens desse investimento. Como visto, ele é um recurso importante para os municípios, pois permite custear as obras necessárias para a região.

Para os investidores, as vantagens podem surgir com o desenvolvimento local. Como os Cepacs estão relacionados à região OUC da emissão, se houver uma valorização na área, o interesse pelos títulos aumenta. Logo, é possível lucrar vendendo o título a um preço mais elevado no mercado secundário.

Além disso, o Cepac pode ser um meio para conseguir regras de construção mais brandas — por exemplo, levantar edifícios mais altos do que o permitido. Para as empreiteiras e construtoras, eles também oferecem a chance de construção em áreas adicionais, o que beneficia os seus imóveis.

Quais são os riscos desse investimento?

Como você viu, o Cepac é uma modalidade de investimento mais complexa, o que justifica ser ainda pouco conhecida no mercado de capitais. Desse modo, é preciso ter atenção aos riscos que ele oferece.

Cabe ressaltar que esse certificado é um investimento da classe da renda variável. Portanto, o Cepac conta com os riscos de mercado. O preço dos títulos fica sujeito a influências como a lei da oferta e da procura, o humor do mercado imobiliário, as políticas públicas, etc.

Outro risco dessa alternativa se relaciona à liquidez, que é a velocidade para converter o ativo em caixa. Por se tratar de um investimento pouco procurado no mercado, o seu volume de negociações é baixo. Assim, podem surgir dificuldades na venda dos títulos.

Ademais, é fundamental ter os conhecimentos técnicos para tomar uma decisão consciente. Afinal, os Cepacs são investimentos mais complexos, com características diferenciadas.

Como adquirir um Cepac?

Você já sabe que os Cepacs são negociados na B3, em leilões públicos. Esse processo é anunciado previamente pela prefeitura municipal, que disponibiliza determinada quantidade de títulos à venda. O código de identificação com o nome do título é composto por 4 letras, o número 11 e a letra B.

Também é importante saber que a negociação dos Cepacs acontece por meio de uma plataforma da B3, chamada PUMA Trading System. Ela é utilizada tanto para as transações no mercado primário quanto para as operações no mercado secundário.

Agora que você já sabe o que é o Cepac, pode avaliar se essa alternativa faz sentido para a sua estratégia financeira. É conveniente ressaltar que, por se tratar de um investimento pouco comum e com muitos aspectos técnicos, é fundamental estudá-lo antes de adquiri-lo.

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