Você tem o desejo de investir em imóveis, mas não quer adquirir uma propriedade? Uma possibilidade é optar pelos fundos imobiliários, que permitem a diversificação de ativos do seu portfólio.
Contudo, antes de fazer a escolha, é importante entender como encontrar os fundos imobiliários mais rentáveis. Para tanto, você precisa aprender mais sobre o assunto, conhecendo as métricas e outros fatores que devem ser analisados.
Quer saber mais sobre o tema? Então continue a leitura e confira como identificar os fundos imobiliários mais rentáveis do mercado para investir!
O que é um fundo imobiliário?
Os fundos imobiliários (FIIs) são uma forma de investimento coletivo voltada para o setor imobiliário, fazendo parte da renda variável. Ao investir nessa opção, você adquire cotas negociadas na bolsa de valores brasileira — a B3.
Cada fundo tem uma estratégia específica e pode focar em diferentes tipos de ativos, como títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário ou imóveis físicos. Muitos desses veículos permitem ao investidor ter acesso a um portfólio diversificado de imóveis ou ativos relacionados — mas essa não é uma regra.
Assim, você não precisa comprar e gerenciar propriedades. Por exemplo, alguns fundos investem em edifícios comerciais, shoppings ou imóveis residenciais, enquanto outros podem aplicar em títulos de crédito imobiliário.
Um dos atrativos dos fundos imobiliários é a possibilidade de gerar renda passiva por meio do recebimento de dividendos e da valorização das cotas. Outra vantagem é que a volatilidade tende a ser menor em comparação às ações.
O atributo tem o potencial de proporcionar mais segurança para os investidores em relação a outros ativos da bolsa. No entanto, para entender se a alternativa é vantajosa, você deve aprender a analisar os FIIs para decidir em quais investir — se eles forem adequados à sua estratégia.
Como encontrar os fundos imobiliários mais rentáveis?
Após conhecer o conceito de fundos imobiliários, chega a hora de saber como você pode encontrar as alternativas mais rentáveis para a sua carteira.
Confira alguns aspectos que devem ser analisados no processo!
Considere os seus objetivos e perfil de investidor
Antes de escolher os fundos imobiliários mais rentáveis, você precisa considerar o seu perfil de investidor e os seus objetivos financeiros. O primeiro é classificado em três categorias: conservador, moderado e arrojado.
Cada perfil tem uma disposição diferente para lidar com os riscos, o que influencia a escolha dos ativos. Além do perfil, é necessário ter clareza sobre os objetivos do investimento e seus prazos. Por exemplo, você está em busca de uma renda passiva em um horizonte mais amplo?
Ou, ainda, você deseja ter um retorno mais rápido com maior liquidez? Cada objetivo demanda uma abordagem diferente, considerando aspectos como risco, rentabilidade e liquidez. Ao alinhar as metas e o perfil de investidor, você pode verificar se os fundos imobiliários atendem às suas expectativas e quais deles são mais adequados à sua estratégia.
Entenda a estratégia do FII
Mais um fator para escolher os FIIs mais rentáveis é entender a sua estratégia. Cada fundo tem uma abordagem específica, podendo afetar tanto o potencial de ganhos quanto a forma como os resultados são obtidos.
Existem três categorias principais de FIIs:
- fundos de tijolo;
- fundos de papel;
- fundos de fundos.
Os fundos de tijolo investem majoritariamente em imóveis físicos, como prédios comerciais, galpões logísticos ou shoppings. Eles podem gerar renda por meio de aluguéis ou valorização dos imóveis e costumam distribuir dividendos com mais frequência.
Porém, os FIIs de tijolo tendem a apresentar maior volatilidade por conta das flutuações no mercado de imóveis e fatores como vacância. Já os fundos de papel são compostos principalmente por títulos de renda fixa, como letras de crédito imobiliário (LCIs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
Por fim, os fundos de fundos investem em cotas de outros FIIs, permitindo exposição a diferentes estratégias e setores do mercado imobiliário. Entretanto, esses veículos geralmente têm uma taxa de administração mais elevada.
Ao analisar a estratégia de um FII, considere também outros detalhes. Por exemplo, verifique a qualidade dos títulos nos fundos de papel e o índice de vacância em fundos de tijolo.
Observe a composição do portfólio
Outra dica é avaliar a composição do portfólio de cada FII. O nível de diversificação dos ativos do fundo pode influenciar a estabilidade e o potencial de retorno do investimento.
De modo geral, FIIs mais bem diversificados tendem a ter uma performance equilibrada, pois a variedade de ativos costuma proporcionar equilíbrio. Por exemplo, em fundos imobiliários focados em aluguéis de imóveis, a diversidade de propriedades pode suavizar os impactos de vacância.
Se um imóvel estiver desocupado, os rendimentos de outras propriedades compensam a perda temporária. Já fundos concentrados em um único tipo de imóvel ou localidade enfrentam maiores riscos em situações adversas.
Porém, eles podem proporcionar diversificação em relação aos outros ativos da carteira do investidor. Além do nível de diversificação, analise as características dos ativos que compõem o fundo.
Imagine um FII do setor de shopping centers: ele pode ter um resultado distinto daquele focado em escritórios ou galpões logísticos. Fatores como condições dos contratos de aluguel, perfil dos locatários, qualidade da construção e localização também influenciam os resultados.
Analise métricas
Além de considerar o perfil de investidor e objetivos, você precisa analisar algumas métricas. Existem diversos indicadores que devem ser avaliados na hora de encontrar os fundos imobiliários mais rentáveis.
Porém, ao utilizá-los em suas análises, é preciso ter em mente que resultados passados não são garantia de ganhos no futuro. Veja quais são os principais indicadores!
Dividend yield
Como você viu, um dos atrativos dos fundos imobiliários é a possibilidade de gerar renda passiva com os dividendos. Entretanto, o pagamento deles depende de fatores como periodicidade, política de distribuição e realização de lucros.
Para saber se um FII paga dividendos e qual é a sua frequência, você deve analisar o dividend yield (DY). Ele é um indicador que mede o retorno dos proventos que um fundo oferece em relação ao preço de suas cotas.
Logo, o DY mostra quanto, em termos percentuais, um fundo distribui aos seus cotistas com base no preço atual das cotas. Para calcular o dividend yield, você divide o montante total dos dividendos pagos por um fundo no período pelo preço de sua cota.
Por exemplo, se um fundo distribui R$ 10 por cota e o seu preço é de R$ 100, o DY é de 10%. Isso significa que o retorno em dividendos equivale a 10% do capital investido.
Embora o indicador seja relevante, ele não revela a quantia de cada pagamento. O dividend yield mostra a proporção distribuída em relação ao preço das cotas.
Assim, um DY mais alto pode sinalizar um retorno maior, mas também reflete flutuações no preço das cotas. Mais um ponto é que tende a fazer mais sentido comparar fundos que atuam no mesmo setor ou segmento.
Valor patrimonial por cota
Outra métrica para encontrar fundos imobiliários mais rentáveis é o valor patrimonial. O indicador reflete a avaliação dos ativos que compõem o patrimônio total de um fundo imobiliário, como imóveis e títulos de crédito.
Ele considera o valor contábil dos bens e direitos do veículo. De modo geral, os fundos imobiliários são negociados na bolsa a um preço inferior ao seu valor patrimonial. A característica implica que o valor dos ativos que compõem o FII costuma ser maior do que o total de suas cotas no mercado.
Por exemplo, um FII pode apresentar um valor patrimonial de R$ 100 milhões, mas o valor de mercado das suas cotas somar apenas R$ 80 milhões. Se o veículo fosse liquidado, o investidor receberia um montante mais próximo ao valor patrimonial.
Vacância
A vacância se refere ao percentual de imóveis desocupados que compõem o portfólio do FII. A elevação da métrica costuma impactar de modo negativo a geração de renda do fundo. Afinal, propriedades sem inquilinos, por exemplo, não geram receita de aluguel e representam custos de manutenção.
Logo, analisar a vacância atual e o seu histórico pode revelar muito sobre a qualidade dos imóveis e a eficácia da gestão do portfólio. Fundos com propriedades bem localizadas e geridas com eficiência tendem a ter essas taxas mais baixas.
Ainda, ao avaliar a vacância ao longo do tempo, você consegue identificar como o fundo se comportou em diferentes condições de mercado. A informação ajuda a entender o nível de resiliência do veículo e sua capacidade de adaptação em momentos de crise ou retração econômica.
Histórico de rentabilidade
O histórico de rentabilidade revela o desempenho passado do fundo. Logo, o investidor consegue avaliar como o FII se comportou em diferentes cenários econômicos e de mercado.
Ao observar o histórico de rentabilidade, considere os fatores que influenciaram os resultados. Por exemplo, a qualidade dos locatários, as reformas e a gestão de ativos. Contudo, cabe reforçar que o desempenho passado não garante resultados futuros.
A análise do histórico serve, principalmente, como um ponto de partida para entender o perfil do fundo e a eficiência de sua gestão. Para encontrar informações confiáveis, utilize sites oficiais, como o da B3, além de corretoras e plataformas de informações financeiras.
Avalie a liquidez do fundo
No contexto dos FIIs, a liquidez está relacionada à facilidade de comprar ou vender as cotas do veículo de investimento no mercado. Como os FIIs são negociados na bolsa de valores, a venda depende da existência de compradores interessados.
Portanto, fundos com maior volume de negociações tendem a ter maior liquidez. Mesmo que o seu objetivo seja de longo prazo, o fator não deve ser ignorado. Em emergências ou mudanças na estratégia de investimento, a falta de liquidez pode dificultar a venda de cotas pelo preço desejado.
Em alguns casos, existe o risco de a necessidade de vender resultar em perdas financeiras. Logo, analisar a liquidez proporciona maior tranquilidade para os investidores.
Confira a lâmina do fundo
Após avaliar a liquidez do fundo, outro passo é consultar a sua lâmina. Ela consiste em um documento que resume as principais características e informações sobre o FII.
Por meio da lâmina, o investidor consegue analisar a composição do portfólio e os objetivos de gestão. Ter acesso a essas informações ajuda a compreender a estratégia do fundo.
Saiba o que você deve encontrar no documento:
- número de cotas;
- valor patrimonial;
- política de distribuição de dividendos;
- taxas;
- regras.
Recorra a uma assessoria de investimentos
Como visto, investir nos fundos imobiliários mais rentáveis demanda analisar aspectos como dividend yield, valor patrimonial, estratégia do fundo, liquidez etc. Entretanto, a análise pode ser complexa e gerar dúvidas.
Uma solução é contar com o apoio de uma assessoria de investimentos. Com o suporte de profissionais certificados, o investidor tem orientação sobre os diferentes tipos de FIIs. Assim, os assessores ajudam você a identificar aqueles que mais se alinham aos seus objetivos e perfil de risco.
Além disso, ter uma assessoria de investimentos proporciona acesso facilitado a informações atualizadas. A característica ajuda você a fazer uma escolha mais consciente.
Como investir em fundos imobiliários?
Agora que você sabe como encontrar os fundos imobiliários mais rentáveis, vale entender como investir nessas alternativas, caso elas sejam adequadas aos seus objetivos. O primeiro passo é abrir uma conta em uma instituição financeira.
A corretora de valores é a responsável por intermediar a compra e venda de ativos na bolsa de valores. Logo, escolha uma instituição de sua confiança, que ofereça boas ferramentas e suporte ao cliente.
Após abrir a conta, transfira a quantia que você deseja investir. O processo pode ser feito por meio de Transferência Eletrônica Disponível (TED) ou Pix.
Com o dinheiro disponível na sua conta da instituição, você tem acesso ao home broker — a plataforma online utilizada para negociar ativos na bolsa de valores. A ferramenta permite visualizar informações sobre os diversos fundos imobiliários disponíveis, como preço das cotas e outros dados.
Para comprar cotas de um fundo imobiliário, você precisará inserir o código do FII no home broker. Ele é composto por quatro letras e o número 11 ao fim. Após selecionar a alternativa desejada, preencha a ordem de compra com a quantidade de cotas desejada.
Depois de inserir as informações necessárias, basta enviar a ordem e aguardar que ela seja executada na bolsa. Por fim, vale a pena monitorar os investimentos que você realizou.
Acompanhe o desempenho do fundo, a distribuição de dividendos e possíveis mudanças na gestão ou estratégia. Assim, você tem a possibilidade de ajustar a carteira de investimentos conforme for preciso.
Neste conteúdo, você conheceu dicas para encontrar e investir em fundos imobiliários mais rentáveis. Não deixe de colocar as estratégias em prática para identificar quais opções devem fazer parte do seu portfólio de investimentos!
Gostou do post e quer aprender mais? Então baixe o e-book sobre FIIs e conheça as principais informações sobre eles!
