Taxa de vacância: entenda a sua relação com FIIs!

Antes de investir em fundos imobiliários, é importante conferir uma série de indicadores que fornecem informações sobre eles. Para tomar uma decisão mais embasada, você deve incluir também a taxa de vacância nas suas análises. 

Essa métrica traz dados relevantes sobre imóveis e fundos de investimento imobiliários. Dessa forma, é possível compreender se as alternativas estão alinhadas com sua estratégia e objetivos como investidor. 

Quer saber mais sobre a taxa de vacância e como calculá-la? Então dê continuidade a leitura e conheça mais sobre a importância desse indicador!

O que são os FIIs?

Os FIIs (fundos de investimento imobiliário) são veículos financeiros voltados ao mercado imobiliário. Eles reúnem investidores que participam por meio de aquisição de cotas.

O portfólio desses fundos pode ser composto por investimentos lastreados nesse mercado, bem como empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais, shoppings e galpões. Portanto, devido à variedade de opções, os FIIs são divididos em:

• fundos de tijolo: adquirem imóveis físicos e lucram com venda ou locação dos espaços;
• fundos de papel: compram títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário para receber os juros gerados;
• fundos de fundos: investem em cotas de outros FIIs.

O que é a taxa de vacância?

Sabendo que existem diversos FIIs no mercado, a escolha do mais adequado para a sua carteira envolve fazer uma análise das alternativas. Para isso, existem indicadores que podem ajudar a avaliar as opções.

Nesse contexto, a taxa de vacância representa a frequência de desocupação de um imóvel. O termo indica o percentual de propriedades vagas ou não alugadas. Ou seja, ele revela a área desocupada em relação ao total disponível para locação.

Por isso, o indicador é usado na avaliação de investimentos imobiliários, como é o caso do FIIs. Dessa forma, a taxa permite fazer escolhas mais assertivas no mercado financeiro, além de auxiliar no manejo de riscos.

Afinal, qual é a relação entre taxa de vacância e FIIs? 

Agora que você conhece o conceito da taxa e dos fundos imobiliários, é importante perceber a relação entre eles. Como esse indicador representa o percentual de desocupação de um imóvel, então significa que quanto maior a vacância, menor pode ser o potencial de ganhos do FII.

Sendo assim, a taxa de vacância ajuda a compreender a situação financeira do fundo em um período específico. Por isso, geralmente, uma taxa alta significa ganhos menores para o investidor. Isso acontece porque quando o nível de desocupação é elevado, o FII terá um rendimento menor.

Seguindo o raciocínio, para que um empreendimento imobiliário gere renda para os cotistas, é essencial que a taxa de vacância não esteja muito elevada. Com isso, é válido ressaltar que a desocupação influencia apenas nos fundos de tijolo e fundos de fundos que investem em veículos desse tipo.

Contudo, a taxa de vacância alta pode também representar oportunidades em situações específicas. Por exemplo, quando é certo que o FII está em regiões de recuperação de vacância e representará ganhos futuros.

Logo, esse não é o único indicador que deve ser utilizado no momento de investir em um FII. Ao fazer uma análise fundamentalista, é importante utilizar outras métricas que ajudem a complementar a avaliação.

Quais são os tipos de vacância?

Você já entendeu o que é essa taxa e sua relação com os FIIs, então agora conheça os tipos de vacância. O indicador ajuda a visualizar o potencial de performance dos ativos desses fundos.

Confira quais são as classificações e como elas funcionam, a seguir!

Vacância física

A vacância física está alinhada à ocupação de um imóvel. Isso significa que o indicador exibe o percentual de espaço desocupado com relação à área bruta locável. Essa área é medida em metros quadrados e representa a totalidade (100%) do que pode ser alugado.

Assim, quanto maior for a taxa de vacância física, menor é a área total aproveitada de um imóvel ou dos empreendimentos que compõem o portfólio do FII. Por meio da vacância física é possível avaliar a área vazia em um portfólio de fundo imobiliário. Essa informação é fundamental para analisar se o investimento vale a pena para você. 

Vacância financeira 

Já a vacância financeira representa o rendimento que o imóvel ou FII recebe com relação à sua capacidade total que poderia ser embolsada com aluguéis. Porém, ela não está necessariamente ligada à vacância física.

Por exemplo, um imóvel vale R$ 200 mil mensais de aluguel, mas o locador está pagando R$ 160 mil no momento. Isso significa que a vacância financeira nesse caso é de 20%. Porém, em períodos de queda econômica, quando os aluguéis diminuem, a propriedade pode estar sem desocupação física e ainda apresentar vacância financeira.

Como calcular a taxa de vacância?

Como você viu, as taxas de vacância física e financeira são indicadores relevantes para demonstrar riscos no mercado de fundos imobiliários. Para analisá-las, é fundamental entender como funciona o cálculo para ambas.

No caso da taxa de vacância física, a fórmula aponta a relação entre a área não ocupada e o total disponível, na forma de porcentagem. Então, ela é calculada da seguinte forma:

Taxa de vacância física = (Área desocupada / Área bruta locável) x 100

Já para obter o resultado da taxa de vacância financeira, a relação considerada é entre o retorno não obtido sobre o rendimento total, em porcentagem. Veja a fórmula:

Taxa de vacância financeira = [(Retorno obtido com o imóvel – Potencial total de ganhos) / Potencial total de ganhos] x 100

Qual é a importância de conhecer e entender essa taxa?

Após compreender como funciona a taxa de vacância e qual é sua relação com FIIs, resta entender a importância da taxa para quem investe nesse tipo de alternativa. Apesar de não ser o único indicador para considerar, a métrica traz informações relevantes sobre o rendimento dos imóveis.

A partir da taxa de vacância, o investidor pode avaliar o potencial de retorno de um fundo, por exemplo. Vale lembrar que as porcentagens mudam de acordo com fatores temporários como crises econômicas ou imobiliárias.

Outro aspecto importante para considerar nos fundos de tijolo são as despesas gastas com imóveis independentemente de rendimentos. É o caso do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), que pode gerar prejuízo para os cotistas quando a vacância é alta.

Neste artigo, você conheceu a relação entre a taxa de vacância e os fundos de investimentos imobiliários. Com o indicador, é possível conferir a rentabilidade de um imóvel ou FII para entender se a alternativa é adequada para os seus objetivos como investidor.

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