FIIs: o que são, como funcionam e quando investir?

 

Entre os investimentos disponíveis na bolsa de valores brasileira (B3) estão os fundos de investimento imobiliário (FIIs). Esses são veículos financeiros coletivos que podem ser adequados para diversos perfis e servir a diferentes objetivos.

Por isso, entender como essa modalidade funciona e quando investir nessa alternativa pode trazer mais oportunidades de investimentos. Ainda, vale a pena explorar opções internacionais que se assemelham aos FIIs, visando a diversificação do patrimônio.

Quer saber mais sobre FIIs e suas alternativas internacionais? Neste conteúdo, você aprenderá as informações mais importantes sobre o assunto.

Não perca!

O que são FIIs?

O fundo de investimento imobiliário é um tipo de veículo financeiro coletivo que tem regras semelhantes às de outros fundos do mercado. Nessa modalidade, os investidores participam dos resultados ao comprar cotas.

Além disso, todo tipo de fundo conta com uma gestão profissional, responsável por montar a carteira segundo a estratégia. Porém, cada fundo de investimento tem regras próprias sobre a composição da carteira e objetivos.

Ainda, eles podem ser divididos em diferentes tipos, que variam conforme a composição do patrimônio. Como você deve imaginar, os fundos de investimento imobiliário possuem seu patrimônio alocado, principalmente, em ativos ou títulos do mercado de imóveis.

A partir disso, eles são divididos em três tipos:

• fundos de tijolo: são os fundos que focam no investimento em imóveis físicos;
• fundos de papel: eles compõem a carteira, predominantemente, com títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário;
• fundos de fundos: investem, principalmente, em cotas de outros fundos imobiliários, buscando uma diversificação do patrimônio ainda maior.

Dessa forma, quem deseja se expor ao mercado imobiliário pode fazer isso por meio de um FII, desde que sejam considerados o perfil de investidor e os objetivos financeiros.

Como funcionam os FIIs?

Você viu que os FIIs são veículos de investimento que montam uma carteira com títulos ou ativos do mercado imobiliário. Agora, vale a pena saber explorar suas principais características para saber como eles funcionam.

Confira a seguir!

Rentabilidade

Ao considerar a rentabilidade dos fundos imobiliários, é importante saber as cotas variam de preço conforme as movimentações do patrimônio. Ademais, elas estão expostas à oferta e demanda, o que causa a oscilação de preços.

É possível obter lucro com a venda das cotas se ela ocorrer por um preço maior que o da compra, quando o FII se valoriza. Cada fundo terá oscilações diferentes, dependendo de seu portfólio e do comportamento do mercado imobiliário.

Pagamento de dividendos

Ainda sobre a rentabilidade, a venda das cotas não é a única forma de obter ganhos com os FIIs. Isso é possível porque os fundos de investimento imobiliário preveem a distribuição de dividendos entre os cotistas.

Conforme as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a cada semestre os FIIs precisam dividir entre seus cotistas, pelo menos, 95% dos ganhos obtidos.

Isso acontece em todos os tipos de fundos, sejam eles de tijolo, de papel ou de fundos. Para que essa divisão ocorra, é preciso haver lucros, que podem vir de aluguéis recebidos, resgate de títulos e mesmo dividendos de outros fundos.

Assim, os FIIs também podem ser adequados para uma estratégia de recebimento de renda passiva. No entanto, vale a pena avaliar cada tipo de fundo, a gestão e as estratégias para verificar se eles fazem sentido para suas expectativas.

Custos

Por ser um veículo financeiro, os fundos imobiliários possuem alguns custos para remunerar os profissionais envolvidos. Entre eles está a taxa de administração, cobrada na maioria dos fundos de investimento.

O seu valor depende das regras específicas de cada fundo. Elas são aplicadas sobre o patrimônio total do FII e incidem proporcionalmente nos cotistas, conforme a sua participação.

Além disso, pode haver a taxa de performance. Ela é cobrada sobre a rentabilidade obtida acima de um benchmark escolhida pelo fundo. Desse modo, esse encargo serve para remunerar o bom trabalho dos gestores — embora não seja tão comum em FIIs.

Quais as diferenças entre FIIs e REITs?

Você sabia que investir no mercado imobiliário pela bolsa de valores também é possível fora do Brasil? Nos Estados Unidos, há um investimento chamado real estate investment trust (REIT), que funciona de forma parecida com os nossos FIIs.

Esse também é um investimento baseado na exposição a imóveis, mas há diferenças importantes para os FIIs. Os REITs funcionam como uma empresa que possui a propriedade de imóveis, com a finalidade de administrar esses ativos e ter lucro recorrente.

Logo, eles não são fundos de investimento e têm um funcionamento parecido com a estrutura das companhias. Os REITs têm conselho de administração e CEO (chief executive officer) e precisam cumprir normas de governança corporativa, por exemplo.

Outra diferença dos REITs para os FIIs se relaciona à distribuição de dividendos. Os REITs precisam dividir entre seus investidores, no mínimo, 90% dos lucros obtidos no período. Já os FIIs distribuem, pelo menos, 95% de seus ganhos, como você viu.

Portanto, as principais diferenças entre REITs e FIIs são a forma de funcionamento e a composição. Assim, apesar de os FIIs e os REITs oferecerem oportunidades de investir em imóveis de forma indireta, eles são investimentos distintos e com regras diferenciadas.

Por que considerar FIIs e REITs para compor sua carteira?

Após entender o funcionamento, vale saber que tanto o investimento em FIIs quanto em REITs pode trazer riscos e vantagens. Um dos benefícios mais relevantes é a possibilidade de se expor ao mercado imobiliário sem ter que comprar imóveis, já que esses são bens com valor elevado.

Além disso, ao participar desses fundos você conta com profissionais capacitados para a gestão do patrimônio. Você compra uma participação no veículo e acompanha os resultados obtidos pelos gestores, trazendo mais praticidade.

Com os REITs, você também conta com profissionais responsáveis pela administração dos bens e da estratégia. Assim, é possível se preocupar menos com a tomada de decisão ativa.

No caso dos REITs, ainda há a chance de se expor ao mercado internacional. Com isso, você dolariza parte da carteira e também diversifica o portfólio, o que pode aumentar a segurança.

No entanto, os riscos também devem ser considerados. Esses investimentos fazem parte da renda variável, então não há garantias de resultados. Caso o portfólio do fundo ou do REIT não performe bem ou ocorra um movimento de baixa no mercado imobiliário, pode haver perda financeira.

Entendeu o que são e como funcionam os FIIs? Como você viu, eles podem ajudar o investidor a se expor ao mercado imobiliário. Também vale a pena considerar os REITs se você deseja acompanhar esse setor nos Estados Unidos.

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